商业用地和工业用地里你必须要知道的那些事!

  [导读]在“房住不炒”的政策之下,住宅限购限贷,投资难度加大,这种情况下,不限购、不限贷、不限售的物业备受关注。

  房产一直是公认的最为可靠的投资品,即使在疫情影响下,房产仍然属于硬通货,但在“房住不炒”的政策之下,住宅限购限贷,投资难度加大,这种情况下,不限购、不限贷、不限售的物业备受关注。此类物业以用地性质又可以分为商业用地和工业用地,其中又有什么不同呢?

  定义不同商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋,出让后用地的使用年限为40年。工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。

  使用权年限不同根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年。

  土地使用性质不同国家规定不允许违反用土性质使用土地,即不允许在工业用地上从事商业活动。工业用地多数通过划拔方式取得,少数通过正常的招拍挂程序获得,而商业用地采取拍卖、招标的方式取得。

  地价不同地价是指买卖土地的价格,土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额,或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额,包括土地使用权出让金,市政配套设施费和土地开发费。一般情况下,工业用土地价格低于商业用地价格,在三四线倍于工业用地价格。

  土地使用成本不同工业用地每年需缴纳总金额x70%x1.2%的房产税和土地面积/层数x9.6的土地使用税。而商业用地后期不产生相应费用。

  区位不同通常情况下,商业用地在市区内,商业规模形式,周边配套齐全,购物逛街,饮食方便,能够形成以小区为中心的商业氛围;工业用地一般在市郊或接近市郊,周边多为未规划或待开发区域,且周边多数缺少商业、休闲、饮食等配套规划。

  销售限制不同商业用地开发销售可以根据顾客需求进行面积划分,对购买群体无限制条件;但工业用地开发销售办理产权时存在两个限制条件,其一最小分隔单元面积不小于300平方米,其二受让(租赁)人应为非自然人,必须是企业法人。

  贷款形式不同商业用地物业购买房贷款期限最长为10年,首付5成以上,按揭利率上浮,相应的商业用地上的物业可以做抵押贷款。工业用地物业购买一般来讲,银行不予支持按揭贷款服务,需全款购买,同样不支持做抵押贷款。

  交易成本不同商业用地物业再交易过程中需要缴纳的税费包括营业税、土地增值税、个人所得税、印花税等;工业用地物业再交易过程中需缴纳营业税、城建税、契税、过户费、土地增值税。

  生活成本不同工业用地所使用的为工业水电,不通天然气不供暖;一般来说,商业用地所使用的为商业水电,但部分城市部分公寓型物业可以通过协商达成民用水电、通天然气,在北方城市一般商业用地物业可以供暖。

  拆迁补偿不同依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定,土地征收拆迁补偿的项目包括拆迁补偿、安置费用、停产停业损失等,补偿的标准由征收部门制订的。通常情况下,商业用地的拆迁补偿标准要比工业用地要高。

  以此来看,即使不限购、不限贷、不限售的商业地产和工业地产仍然大有不同,工业地产偏向制造型企业专项定制,一般与地方政府招商引资有关,多数产品不可销售或只面向企业客户。而商业地产设计、建造都根据市场需要,从立体空间与生态环境营造上更有自己的特色,能够满足客户群体几乎所有需求。

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