海外观察城市产业用地的“加减乘除”

  随着城市的不断发展,产业用地的供需矛盾越发明显,全球多地纷纷出台保障产业用地供给的针对性政策。前滩综研专报与简报研究室通过梳理主要国家、城市、园区的相关政策发现,实施积极的土地利用政策,为土地开发企业减“负”、提供便利,推动不同业态的协同、融合发展,坚持精准化土地管理原则等成为保障产业用地供给,优化产业用地开发模式的主要措施。现选取具有代表性的新加坡、伦敦、东纽约工业商务区的产业用地政策及举措介绍如下:

  当前,全球制造业新一轮变革方兴未艾,多业态融合趋势持续深化。制造业高技术、高附加值、轻量化、绿色低碳渐成主流,更成为城市参与全球竞争的重要一环。作为制造业发展的先决条件,如何保障产业用地的供给,如何优化产业用地的开发模式,各国、各大城市乃至各商务区都在不断探索积累经验。

  新加坡构建了完善的土地管理机制,各部门各司其职,权责明晰。其中,市区重建局(URA)负责概念规划(concept plan)和总体规划(master plan)。概念规划每10年核查更新一次,对未来40—50年的土地利用进行总体展望;总体规划每5年重新修订,对未来10—15年的法定土地使用方案进行指导。

  土地管理职能主要由土地管理局(SLA)承担,通过定期实施制造业用地出让计划(IGLS),有序组织产业项目的开发建设。SLA将土地用途划分为三大类,分别授权三个法定机构代为行使土地管理权。其中,裕廊集团(JTC)主要负责产业用地的一级开发、土地使用权出让等工作。

  新加坡的产业用地类型主要包括:制造业用地一类与二类(B1、B2)(与我国的M1类制造业用地和M2类制造业用地类似),以及商务园区(Business Park,以下简称BP)(类似于上海C65用地、深圳M0用地)。根据用地指导细则,B1主要用于清洁生产的轻工行业,对周边环境的干扰半径≤50米;B2则适用于一般制造业和特殊制造业,对周边环境的干扰半径则>50米。B1、B2类用地的最小单元面积均为150㎡。

  为激励占地面积大、容积率低的制造和物流企业提高土地使用效率,新加坡经济发展局(EDB)推出土地集约化津贴(The Land Intensification Allowance,简称LIA),针对符合标准的建筑物或构建物,对其施工、改建、扩建的合理资本支出,为企业提供25%的一次性免税额度,及之后每年5%的免税额度。

  BP类用地一般规定最小场地面积为5万平方米,其中至少60%的空间为制造业用途,容积率为1.2—10.0。该理念的最大亮点在于创造“公园式的产业空间”,园区自然环境优越、靠近轨交站点,可与居住区毗邻,对青年科技人才具有较强吸引力。

  “白类”用地(居住、商业、办公、酒店、酒店式公寓、休闲俱乐部、协会组织、会展中心和娱乐设施)

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